Как показывает практика, собственники помещений в МКД нередко считают, что раз квартира или офис в их владении, то они могут делать там всё, что захотят. Разбираемся, что законодательство и суды запрещают жителям делать в доме.

Проводить несогласованные перепланировки и переустройство помещений
«Парламентская газета» в одной из статей рассказала о необычных нарушениях жителей МКД. Так, в Омске собственник построил в квартире бассейн. Другой собственник установил джакузи на лоджии, а кто-то поставил ванну прямо в комнате. Подобные действия являются нарушением требований к перепланировкам и переустройству помещений в МКД.
Запрет на несанкционированные перепланировки – одно из самых обсуждаемых в СМИ и экспертами ограничений для жителей МКД.

Вывод: если у собственника нет разрешительной документации на перепланировку или переустройство его помещения, то он не вправе их проводить.

Нарушать правила пожарной безопасности при курении и разводить открытый огонь на балконе
В октябре 2019 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 20.09.2019 № 1216. В нём прописан запрет на использование открытого огня на балконах и лоджиях в жилых домах.
Курить на собственном балконе можно, но только если это не угрожает пожарной безопасности и не мешает соседям. Так, уже в начале октября 2019 года жителя Ставропольского края обязали заплатить штраф по статье 20.4 КоАП РФ за непотушенную сигарету, которая спровоцировала возгорание на балконе МКД.
В местах общего пользования в МКД курить нельзя. Исключение – оборудованное по решению ОСС специальное место для этого. Курилка должна отвечать требованиям, прописанным в приказе Минстроя РФ и Минздрава РФ от 30.01.2021 № 32/пр/33.

Вывод: никакого открытого огня на балконах. Курить можно только в своей квартире, если это не нарушает права соседей, либо же в специально оборудованном месте.

Содержать опасных животных и нарушать правила пользования помещениями, заводя питомца
Вопрос о содержании в квартирах разных видов домашних животных и их количестве напрямую в НПА не урегулирован. Но в постановлениях Правительства РФ от 27.06.2019 № 795 и от 27.06.2019 № 819 прописан перечень животных, которых гражданам запрещено заводить: это питомцы, представляющие опасность для их владельцев. Например, крупные хищники или ядовитые представители фауны.
Жители МКД не могут держать у себя в квартире коз, куриц или коров. Сельскохозяйственные животные должны жить в специальных помещениях, что прописано в Законе РФ от 14.05.1993 № 4979-1 «О ветеринарии».

Содержание в квартирах более традиционных питомцев – кошек и собак – должно соответствовать требованиям Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными». Их хозяева обязаны соблюдать санитарно-гигиенические, экологические нормы, требования пожарной безопасности и правила пользования жилыми помещениями.

Сколько животных можно завести в квартире, в федеральных НПА не указано. Но в регионах эту ситуацию пытаются исправить. Например, в Кировской области в феврале 2021 года вступили в силу правила содержания домашних животных. Согласно им, число питомцев в квартире зависит от её площади и количества проживающих в ней людей.

Домашних животных запрещено выгуливать на жилплощади или в местах общего пользования. Это, как отмечают эксперты Ассоциации «Р1», причинение вреда общему имуществу собственников и нарушение правил пользования жилым помещением.

Вывод: в квартире можно держать только безопасных и некрупных животных с условием, что это не нарушает установленных санитарных и иных правил.

Организовать в квартире хостел или бар
Законодательством предусмотрен целый перечень запретов на предпринимательство в помещениях МКД:
• В квартире можно организовать небольшой бизнес. Например, там могут работать адвокаты и нотариусы, онлайн-школа. В ней можно готовить торты или шить одежду на заказ.
• В нежилых помещениях разрешено размещать продуктовые магазины, точки продажи товаров первой необходимости, офисы компаний, аптеки и кафе.

Но законодатели в последние годы ограничили перечень таких организаций. В 2019 году был принят Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ с запретом открывать в жилых помещениях МКД гостиницы и хостелы.

Федеральный закон от 24.04.2020 № 145-ФЗ с 5 мая 2020 года установил, что все заведения в МКД с разливным алкоголем должны располагать залом для посетителей площадью не менее 20 кв.м. Помимо этого барам запрещено продавать алкоголь с 23 часов ночи до 8 утра.

Вывод: работать можно как в жилых, так и в нежилых помещениях МКД, но только определённому виду специалистов и при соблюдении установленных ограничений.

Открыть контактный зоопарк
Запреты не на все виды деятельности в МКД прямо прописаны в Федеральных законах. Они вытекают из толкования законов, санитарных правил и технических регламентов. Ниже разберём примеры.
В конце 2020 года ВС РФ рассмотрел вопрос о том, можно ли держать в МКД контактный зоопарк. Предприниматель из Санкт-Петербурга организовал в нежилом помещении дома центр с енотами. Роспотребнадзор по жалобе соседей провёл внеплановую проверку и выдал хозяину питомника предписание об устранении нарушений ст. 11, 24 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Ведомство указало, что питомники и передержки животных должны размещаться в санитарно-защитной зоне в 100 м от жилой застройки. Предприниматель не согласился с таким решением и обратился в суд (дело № А56-86134/2019). Три инстанций и Верховный суд РФ сделали вывод, что размещение питомника с ручными енотами в жилом МКД нарушает санитарно-эпидемиологические нормы.

Вывод: нельзя размещать контактные зоопарки в многоквартирных домах.

Организовать комплекс с сауной или баней
В Томске один из жителей МКД подал в суд иск к соседу с первого этажа из-за хлорных испарений. Тот в нежилом помещении открыл оздоровительный комплекс с сауной. Владелец сауны предоставил в суд проектную документацию на комплекс и заключение эксперта, что он не нарушает санитарные, строительные, противопожарные нормы и правила. Суд первой инстанции согласился с собственником нежилого помещения.

Апелляционный и кассационный суды приняли иную точку зрения и отменили решение первой инстанции. Согласно п. 2.1 СанПин 2.1.2.3150-13, бани и сауны должны размещаться в отдельно стоящих зданиях. Их оборудование в многоквартирных домах не допускается.

К тому же проектная документация на комплекс не подтверждала, что собственник получил разрешение на переустройство помещения. Размещение сауны на цокольном этаже многоквартирного дома противоречит требованиям безопасности здания в процессе его эксплуатации (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2021 по делу № 8Г-4738/2021).

Вывод: сауны и бани в МКД запрещены, они должны размещаться в отдельных зданиях.

Обслуживать автомобили и продавать автозапчасти
В Башкортостане индивидуальный предприниматель во встроенно-пристроенном помещении многоквартирного дома разместил магазин автозапчастей и производственное помещение по ремонту автомобилей и замене автомобильных масел.

Орган пожнадзора провёл внеплановую проверку и нашёл нарушение требований пожарной безопасности, прописанных в п. 5.2.8 СП 4.13130.2013. Согласно этой норме, в МКД нельзя размещать магазины по продаже автозапчастей, шин и автомобильных масел. Ведомство привлекло ИП к административной ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ со штрафом в 20 тысяч рублей.

Предприниматель обратился с иском в суд, считая, что не был обязан соблюдать нормы свода правил. Его деятельность ничем жителям дома не угрожала. Но суды трёх инстанций с ним не согласились.
Истец должен исполнять п. 5.2.8 СП 4.13130.2013, что прописано в ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент, о требованиях пожарной безопасности» (постановление Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2021 по делу № 16-7122/2021).

Вывод: в многоквартирном доме, даже в пристроенном помещении, нельзя открыть пункт по обслуживанию машин или продавать шины.

Управляющим организациям на заметку

Перечень запретов для собственников жилых и нежилых помещений большой: мы разобрали лишь часть из них. И он пополняется: например, сейчас Госдума РФ рассматривает законопроект с запретом для жителей МКД шуметь в определённое время.
Управляющие организации, которым стало известно о нарушениях в квартирах собственников, должны принимать меры по их пресечению и устранению последствий:
• составлять акты,
• направлять собственникам претензии,
• обращаться в органы надзора и в суд.
В таком случае, если нарушения повлекут причинение вреда людям или ущерб их имуществу, УО сможет доказать, что сделала всё от неё зависящее, чтобы этого избежать.