Граждане пишут в Минстрой России обращения с просьбой разъяснить те или иные вопросы, высказать свою позицию по непонятным моментам в жилищном законодательстве.
Приводим реквизиты и выдержки тех ответов Министерства строительства и ЖКХ, которые касаются вопросов проведения общих собраний собственников.
Важно! Ответы – это просто позиция ведомства по заданным вопросам на момент написания письма, она не является обязательной для судов.
Всё чаще ответы представляют собой цитирование закона и всё реже – само мнение Минстроя по неурегулированным вопросам. Поэтому мы убрали первое и оставили лишь второе. По ссылкам можно почитать полностью весь юридический контекст, которым ведомство обрамило приведенные позиции.
Письма расположены в хронологическом порядке.
Письмо Минстроя России от 07.10.2016 № 33077-АТ/04
«Полагаем целесообразным при оформлении протокола общего собрания собственников в качестве сведений о реквизитах документа, подтверждающего право собственности физического лица на помещение в таком доме, использовать данные, содержащиеся в выписке из ЕГРП».
Письмо Минстроя России от 30.12.2016 № 45051-АТ/04
«Часть 1 статьи 46 ЖК РФ содержит прямое указание о направлении лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, копию решения и протокол общего собрания собственников в действующую управляющую организацию, которая на момент принятия решения осуществляла деятельность в данном МКД».
Письмо Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04
1. «…участниками общего собрания собственников являются именно собственники, то есть – юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в МКД. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников ни помещения в МКД, ни доли в общем имуществе.
…количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в МКД, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.
Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.
Количество голосов собственника помещения в МКД пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а такая доля независимо от количества помещений МКД, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.
Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.
В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в МКД, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе – от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.
Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в МКД данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников (по отдельным вопросам – от общего числа голосов собственников). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.
Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в МКД не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.
2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе МКД согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого МКД. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в МКД и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.
Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе МКД таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные – все перечисленные помещения являются частями МКД, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены.
3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований, порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.
Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников – такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством РФ не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном МКД, действующим законодательством не запрещено.
4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование. Подпись – это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.
5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).
6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью «исправленному верить».
7. При оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.
Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в МКД владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.
В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в МКД имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в МКД различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников, и помещение, которым указанное лицо владеет.
Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу («за», «против» или «воздержался») определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня».
Письмо Минстроя России от 26.01.2018 № 2486-ЕС/04
«… собственники помещений в МКД, в котором принято запрашиваемое решение общего собрания, и управляющая организация, которая таким МКД управляет, вправе обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением о предоставлении заверенных копий решений и протоколов общих собраний собственников.
При этом необходимо отметить, что подобное предоставление информации не будет считаться, по мнению Минстроя России, распространением персональных данных по смыслу Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных», поскольку предоставление запрашиваемой информации не будет осуществляться неопределенному кругу лиц. Кроме того, информация будет предоставляться собственникам помещений в МКД, которые вправе знать информацию о собственниках помещений, принявших участие в общем собрании, или управляющей организации, которая и передала данную информацию на хранение в орган государственного жилищного надзора».
Письмо Минстроя России от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04
«…жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии, в компетенцию которой входит подсчет голосов по итогам проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и не определены требования к лицам, осуществляющим подсчет голосов, следовательно правомерно применение подпункта 4 части 4, подпункта 4 части 5 статьи 181.2 Гражданского кодекса РФ, которыми установлено, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов.
Действующее законодательство не содержит требований, в том числе ограничений и запретов к составу счетной комиссии и не ставит состав такой комиссии в зависимость от того, кто является инициатором общего собрания.
На основании изложенного Департамент жилищно-коммунального хозяйства считает возможным включение в состав счетной комиссии председателя общего собрания собственников, а равно секретаря такого собрания допустимым, в случае если решением общего собрания собственников помещений МКД не установлено иное.
Кроме того, необходимо отметить, что требования к членам счетной комиссии могут содержаться в ранее принятом решении общего собрания собственников и в соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для исполнения.
Таким образом, в состав счетной комиссии могут входить председатель, секретарь собрания собственников, в виду того, что состав счетной комиссии определяется решением собственников, так как вопросы об избрании председателя и секретаря общего собрания собственников, лицах, проводивших подсчет голосов, рекомендуется включать в повестку дня каждого собрания.
…Отсутствие отдельного протокола счетной комиссии по итогам голосования на общем собрании собственников помещений МКД не влияет на легитимность итогов голосования по вопросам повестки дня и не является обязательным требованием действующего законодательства».
Письмо Минстроя России от 10.03.2019 № 8125-ОО/06
«По мнению Департамента, недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано».
Письмо Минстроя России от 12.07.2019 № 25373-ИА/04
«…стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания, в случае если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке), изменяет установленный договором управления размер платы и порождает убытки для одной стороны договора (управляющей организации), связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, следовательно, для другой стороны договора (собственников помещений в МКД) – неосновательное обогащение».
Письмо Минстроя России от 19.11.2019 № 40814-ОГ/04
«… при принятии общим собранием собственников решения о смене способа управления МКД уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения направляется в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, только в тех случаях, когда законодательством субъекта РФ отдельные полномочия по осуществлению лицензионного контроля переданы органам местного самоуправления».
Письмо Минстроя России от 11.02.2020 № 3747-ОГ/04
«… управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива должны предоставить лицу, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, реестр собственников в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и Приказом № 44, т.е. с указанием документов, подтверждающих право собственности на помещения.
…При этом отсутствие реестра собственников не препятствует проведению общего собрания. Актуальную информацию о собственниках помещений в МКД можно запросить в Едином государственном реестре недвижимости».
Письмо Минстроя России от 11.02.2020 № 3805-ОГ/06
«Действующим жилищным законодательством не установлен запрет для собственников помещений МКД быть инициаторами общего собрания собственников в случае отсутствия у них учетной записи в Единой системе идентификации и аутентификации.
Отсутствие у собственников помещений МКД учетной записи в Единой системе идентификации и аутентификации не является основанием для признания решения собрания недействительным».
Письмо Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04
«При проведении общего собрания собственников наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.
То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
До передачи помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство МКД) вправе участвовать в общем собрании собственников в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.
Таким образом, все указанные лица должны быть извещены о проведении общего собрания собственников.
… Сообщение о проведении собрания может быть направлено не по адресу регистрации данного собственника, а в адрес принадлежащего такому собственнику помещения в МКД, в котором планируется провести общее собрание.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним».
Письмо Минстроя России от 22.06.2020 № 19604-ОГ/04
«В соответствии с нормами действующего законодательства для проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования с использованием иных информационных систем необходимо предварительное принятие общим собранием собственников решений, предусмотренных пунктами 3.2 – 3.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ».
Письмо Минстроя России от 14.10.2020 № 31067-ОГ/06
«…решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД, относится к компетенции общего собрания собственников МКД.
… поскольку решение об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников МКД, для размещения элемента благоустройства на фасаде МКД помимо согласования с органами местного самоуправления необходимо получить согласие собственников помещений МКД».
Письмо Минстроя РФ от 08.04.2021 №8402-ОГ/04
«администратором может быть физическое или юридическое лицо, а также одно или несколько лиц, наделенных такими полномочиями решением общего собрания собственников в силу пункта 3.3 части 2 статьи 44 и части 4 статьи 47.1 ЖК РФ. Поскольку законодательство не ограничивает срока действия полномочий администратора общего собрания, он действует до того, пока на эту должность не выберут другое лицо или он сам не откажется выполнять эти функции, в соответствии с пунктом 3.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ».
Письмо Минстроя России от 08.04.2021 № 14201-СИ/02
«Положениями ЖК РФ обязанность собственников на заключение договора управления МКД с управляющей организацией не предусмотрена.
Судебная практика исходит из того, что если договор подписан не всеми собственниками жилого дома, то это само по себе не свидетельствует о его недействительности, поскольку по своей юридической природе договор управления МКД является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений многоквартирного жилого дома и действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления МКД в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками МКД (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 10.09.2018 по делу № 33 – 3168/2018).
В этой связи, а также учитывая тот факт, что заявление о внесении изменений в реестр лицензий на основании пункта 2 порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденного приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр, в том числе содержит сведения о решении (протоколе) общего собрания собственников, которым собственники помещений в МКД утвердили условия договора управления МКД, в случае заключения договора управления МКД с каждым собственником помещения в таком доме, органы, уполномоченные на осуществление государственного жилищного надзора, не вправе отказывать во внесении изменений в реестр лицензий в связи с отсутствием заключенных договоров управления МКД с собственниками помещений в таком доме».
Письмо Минстроя РФ от 07.07.2021 №16258/ОГ-04
«ЖК РФ не предусматривает отзыв у инициатора собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственником помещения в этом доме своего решения (бюллетеня) до окончания голосования.
Если во время голосования произошел переход права собственности от одного проголосовавшего к другому проголосовавшему, то действительным будет считаться бюллетень нового собственника помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 23 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников в случае, если вопрос об избрании лица, председательствующего на общем собрании, а также лиц, осуществляющих подсчет голосов, включен в повестку дня общего собрания, и принято решение об отклонении предложенных кандидатур, протокол общего собрания подписывается инициатором проведенного общего собрания. В случае отказа председателя, секретаря собрания собственников помещений в многоквартирном доме, лиц, производящих подсчет голосов, от подписания протокола общего собрания указанный пункт не применим».
Письмо Минстроя РФ от 05.08.2021 №18646-ОГ/04
«Требования подпункта «б» пункта 12 приложения № 1 к приказу Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр [указание председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов в вводной части содержательной части протокола, либо вынесение этих кандидатур на голосование] относятся к порядку оформления реквизитов протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме независимо от формы его проведения».
Письмо Минстроя РФ от 01.12.2021 №28612-ОГ/04
«Простое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Рассчитывается, не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании».